HomeĐầu tư BĐS: Nghề "lướt sóng" cũng lắm gian nan
Thứ Hai, 27 tháng 7, 2015
Bất động sản (BĐS) hiện vẫn là một trong số ít kênh đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay với khả năng sinh lời nhanh và có tính ổn định. Sau mốc 1/7, khi nhiều quy định pháp luật chính thức có hiệu lực, danh mục đầu tư lẫn tâm thế của giới kinh doanh địa ốc dạng “đánh nhanh – thắng nhanh” đã bắt đầu có những biến chuyển rõ nét.
Nhìn lại 6 tháng đầu năm nay sẽ thấy, thị trường thứ cấp xuất hiện lực đầu tư mạnh mẽ của các cá nhân, đơn vị sàn vào các dự án nhà ở giá rẻ, đất nền phân lô bình dân. Trong rổ sản phẩm mang lại đồng thời cả lợi nhuận cho nhà đầu tư lẫn việc sở hữu BĐS vừa túi tiền – nhu cầu thực cho người mua thời gian trước, khá nhiều dự án, tổ hợp công trình đến nay đã bắt đầu bão hòa và giảm sức hấp dẫn.
Hàng giá rẻ bắt đầu bão hòa
Cách đây không lâu, khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 5/2015, những dự án như Ao Sào (Hoàng Mai), VP6 Linh Đàm, Helios 75 Tam Trinh hay 87 Lĩnh Nam rất được dân đầu tư “ưa chuộng”. Những dự án này có ưu điểm chung là cung ứng sản phẩm ở mức giá thường thường bậc trung (từ 19-22 triệu đồng/m2), vị trí chếch về phía Nam Hà Nội (có hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội hoàn thiện), và còn được hưởng lợi từ nhiều KĐT, dự án quy mô đã đi vào hoạt động tốt từ trước như Linh Đàm, Pháp Vân – Tứ Hiệp hay Yên Sở.
Ngoài ra, sức mạnh marketing rầm rộ của đội quân bán hàng cũng là lực đẩy thêm giúp nhiều nhà đầu tư nhanh chóng thu lợi từ vài chục tới vài trăm triệu đồng từ các suất ngoại giao, suất mua chênh các căn vị trí đẹp. Bà Hoàng Hà, một nhà đầu tư chia sẻ: "Tôi may mắn vào tên được một căn diện tích 70m2 ở Helios Tam Trinh từ giữa quý I với giá chỉ 20 triệu đồng/m2. Tới tháng 6 vừa rồi, suất căn hộ này đã được sang nhượng cho một khách hàng ngoại tỉnh với giá 22 triệu đồng/m2".
Tuy vậy, mức lãi mỗi m2 vài giá (triệu đồng) như trường hợp trên đã lui vào quá khứ vì ngày càng có nhiều cạnh tranh từ những dự án tương tự. Trung tuần tháng 6 vừa qua, dự án Hateco Hoàng Mai ra mắt thị trường với mức giá khởi điểm khá hấp dẫn, từ 16 triệu đồng/m2. Ngay lập tức, chợ thứ cấp đã chuyển hướng tập trung sang những đơn hàng rao bán với “mác” suất ngoại giao. Khác biệt, là giá chào bán chỉ còn ở mức 15,5-15,8 triệu đồng/m2 nhưng tỷ lệ giao dịch (nhỏ lẻ theo từng căn) lại có sự thành công vượt trội – ông Huy Toàn, lãnh đạo một sàn giao dịch trụ sở tại quận Hoàng Mai cho biết.
Tổng hợp từ nhiều khách hàng mua căn hộ để ở, ông Toàn đánh giá, khách hàng giờ đã có cái nhìn khá “chuẩn” về giá trị số tiền họ phải bỏ ra cho những sản phẩm trên cùng một địa bàn. “Cùng được thừa hưởng hạ tầng khu vực Tam Trinh – Yên Sở, vành đai 3 và tiện giao thông ngoại tỉnh, chẳng ai đi chọn dự án có tầm giá cao hơn vài triệu đồng/m2 trong khi không tìm thấy điểm nào vượt trội hơn hẳn (đều là sản phẩm ở thời tương lai). Do đó, chỉ những nhà đầu tư chọn đúng điểm rơi về nguồn hàng (ít sự cạnh tranh tương đương), và quyết đoán xuống tiền thì mới thu được lời.
Kiểm chứng thì thấy, thời gian tháng 7 này, hàng loạt dự án hiện vẫn đang tìm mọi cách thu hút khách. Từ Five Star Kim Giang, Hateco Hoàng Mai, CT36 Định Công cho tới cả Khương Trung (từng rất đắt khách vào quý I/2015) vẫn đang được lực lượng bán hàng, nhà đầu tư, môi giới, sàn giao dịch...góp phần khiến khách hàng “bội thực” thông tin.
Thậm chí, đến dự án được ví như “gà đẻ trứng vàng” một thời là tổ hợp HH (của Xí nghiệp Lai Châu) tới cuối tháng 7 này còn lo nguy cơ khó đẩy hàng khi đang có những thông tin bất lợi tràn ngập trên các diễn đàn trao đổi mua bán.
Cận kề nguy cơ “sập hầm”
Tại tổ hợp HH hay VP6 Linh Đàm, rất khó để liệt kê đầy đủ các sàn giao dịch tham gia phân phối cho người tiêu dùng. Từ các căn hộ penhouse cộp mác “ông Thản” cho đến vô số sản phẩm “bán cắt lỗ” của giới đầu tư đăng tải trên chợ trực tuyến vẫn liên tục xuất hiện đều đặn nhiều tháng nay nhưng với mức tiền giảm dần.
Chung nhau “ôm” liền 4 căn hộ của dự án HH4, nhà đầu tư Kim Tuyến cùng với 2 “đồng nghiệp” nữa đang dở khóc dở cười vì đã giảm 1,5 giá những vẫn chưa thấy ai hỏi mua. Như lời ông Phúc, PGĐ một công ty BĐS ở Cầu Giấy từng nói, nếu “đẩy” hàng trước tháng 7 thì nhà đầu tư mới thoát thua, chứ chưa mong gì kiếm được lợi nhuận. Bởi lẽ, với những dự án khiến các cư dân phải lăn tăn về chất lượng công trình, tiện ích thang máy, quá tải không gian… thì ai cũng hiểu khấu hao giá trị sẽ rất lớn và chỉ trong thời gian ngắn.
Tương tự, với những nhà đầu tư chậm đón thị hiếu tiêu dùng và điểm rơi giá căn hộ, nguy cơ “thua đau” – ngâm vốn đã trở thành hiện thực. Đơn cử trường hợp tại dự án VP6 Linh Đàm (dự án hiện đã bàn giao cho người mua). Vào tiền căn hộ dự án này với giá gốc kèm tiền chênh 150 triệu hơn 2 tháng trước, nhiều nhà đầu tư tưởng sẽ bán lại nhanh và “ăn ra” chí ít cũng vài chục triệu. Chẳng ngờ, khách hàng không thiết tha vì những căn này có vị trí không đẹp.
Trong khi đó, tại rổ hàng trung cấp, sau khi dự án FiveStar Kim Giang bắt đầu trở nên bão hòa trong mắt nhà đầu tư, đến lượt dự án EcoGreenCity (Đất Xanh Miền Bắc phân phối) “khuấy đảo” thị trường ở tầm giá 25-26 triệu đồng/m2. “Đúng ra, càng sát ngày ra hợp đồng mua bán, giá trị căn hộ sẽ càng lên. Thế nhưng, khi đã ra hợp đồng mua bán, và cả vào thời điểm bàn giao, lợi nhuận của hoạt động đầu tư ngắn hạn vẫn tiếp tục thấp đi vì giá đã đạt ngưỡng tối đa và bắt đầu đi ngang” – bà Như, lãnh đạo của một sàn giao dịch tại khu vực Yên Hòa – Trần Thái Tông nhận định.
Thực tế, vào giai đoạn dự án chưa công bố chính thức mức giá khởi điểm chính là thời gian vàng để “gặt hái” lợi nhuận của những cá nhân, đơn vị rêu rao về việc sở hữu các suất ngoại giao. Nhưng đồng thời đó cũng là “vùng nguy hiểm” của các nhà đầu tư non trẻ, khi chưa am hiểu bản chất, tính pháp lý của những thỏa thuận góp vốn, đặt cọc giữ suất.
Nhìn lại 6 tháng đầu năm nay sẽ thấy, thị trường thứ cấp xuất hiện lực đầu tư mạnh mẽ của các cá nhân, đơn vị sàn vào các dự án nhà ở giá rẻ, đất nền phân lô bình dân. Trong rổ sản phẩm mang lại đồng thời cả lợi nhuận cho nhà đầu tư lẫn việc sở hữu BĐS vừa túi tiền – nhu cầu thực cho người mua thời gian trước, khá nhiều dự án, tổ hợp công trình đến nay đã bắt đầu bão hòa và giảm sức hấp dẫn.
Hàng giá rẻ bắt đầu bão hòa
Cách đây không lâu, khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 5/2015, những dự án như Ao Sào (Hoàng Mai), VP6 Linh Đàm, Helios 75 Tam Trinh hay 87 Lĩnh Nam rất được dân đầu tư “ưa chuộng”. Những dự án này có ưu điểm chung là cung ứng sản phẩm ở mức giá thường thường bậc trung (từ 19-22 triệu đồng/m2), vị trí chếch về phía Nam Hà Nội (có hạ tầng giao thông và tiện ích xã hội hoàn thiện), và còn được hưởng lợi từ nhiều KĐT, dự án quy mô đã đi vào hoạt động tốt từ trước như Linh Đàm, Pháp Vân – Tứ Hiệp hay Yên Sở.
Ngoài ra, sức mạnh marketing rầm rộ của đội quân bán hàng cũng là lực đẩy thêm giúp nhiều nhà đầu tư nhanh chóng thu lợi từ vài chục tới vài trăm triệu đồng từ các suất ngoại giao, suất mua chênh các căn vị trí đẹp. Bà Hoàng Hà, một nhà đầu tư chia sẻ: "Tôi may mắn vào tên được một căn diện tích 70m2 ở Helios Tam Trinh từ giữa quý I với giá chỉ 20 triệu đồng/m2. Tới tháng 6 vừa rồi, suất căn hộ này đã được sang nhượng cho một khách hàng ngoại tỉnh với giá 22 triệu đồng/m2".
Mặc dù rất hấp dẫn nhưng "lướt sóng" BĐS cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư ưa mạo hiểm. Ảnh minh họa
Tuy vậy, mức lãi mỗi m2 vài giá (triệu đồng) như trường hợp trên đã lui vào quá khứ vì ngày càng có nhiều cạnh tranh từ những dự án tương tự. Trung tuần tháng 6 vừa qua, dự án Hateco Hoàng Mai ra mắt thị trường với mức giá khởi điểm khá hấp dẫn, từ 16 triệu đồng/m2. Ngay lập tức, chợ thứ cấp đã chuyển hướng tập trung sang những đơn hàng rao bán với “mác” suất ngoại giao. Khác biệt, là giá chào bán chỉ còn ở mức 15,5-15,8 triệu đồng/m2 nhưng tỷ lệ giao dịch (nhỏ lẻ theo từng căn) lại có sự thành công vượt trội – ông Huy Toàn, lãnh đạo một sàn giao dịch trụ sở tại quận Hoàng Mai cho biết.
Tổng hợp từ nhiều khách hàng mua căn hộ để ở, ông Toàn đánh giá, khách hàng giờ đã có cái nhìn khá “chuẩn” về giá trị số tiền họ phải bỏ ra cho những sản phẩm trên cùng một địa bàn. “Cùng được thừa hưởng hạ tầng khu vực Tam Trinh – Yên Sở, vành đai 3 và tiện giao thông ngoại tỉnh, chẳng ai đi chọn dự án có tầm giá cao hơn vài triệu đồng/m2 trong khi không tìm thấy điểm nào vượt trội hơn hẳn (đều là sản phẩm ở thời tương lai). Do đó, chỉ những nhà đầu tư chọn đúng điểm rơi về nguồn hàng (ít sự cạnh tranh tương đương), và quyết đoán xuống tiền thì mới thu được lời.
Kiểm chứng thì thấy, thời gian tháng 7 này, hàng loạt dự án hiện vẫn đang tìm mọi cách thu hút khách. Từ Five Star Kim Giang, Hateco Hoàng Mai, CT36 Định Công cho tới cả Khương Trung (từng rất đắt khách vào quý I/2015) vẫn đang được lực lượng bán hàng, nhà đầu tư, môi giới, sàn giao dịch...góp phần khiến khách hàng “bội thực” thông tin.
Thậm chí, đến dự án được ví như “gà đẻ trứng vàng” một thời là tổ hợp HH (của Xí nghiệp Lai Châu) tới cuối tháng 7 này còn lo nguy cơ khó đẩy hàng khi đang có những thông tin bất lợi tràn ngập trên các diễn đàn trao đổi mua bán.
Cận kề nguy cơ “sập hầm”
Tại tổ hợp HH hay VP6 Linh Đàm, rất khó để liệt kê đầy đủ các sàn giao dịch tham gia phân phối cho người tiêu dùng. Từ các căn hộ penhouse cộp mác “ông Thản” cho đến vô số sản phẩm “bán cắt lỗ” của giới đầu tư đăng tải trên chợ trực tuyến vẫn liên tục xuất hiện đều đặn nhiều tháng nay nhưng với mức tiền giảm dần.
Chung nhau “ôm” liền 4 căn hộ của dự án HH4, nhà đầu tư Kim Tuyến cùng với 2 “đồng nghiệp” nữa đang dở khóc dở cười vì đã giảm 1,5 giá những vẫn chưa thấy ai hỏi mua. Như lời ông Phúc, PGĐ một công ty BĐS ở Cầu Giấy từng nói, nếu “đẩy” hàng trước tháng 7 thì nhà đầu tư mới thoát thua, chứ chưa mong gì kiếm được lợi nhuận. Bởi lẽ, với những dự án khiến các cư dân phải lăn tăn về chất lượng công trình, tiện ích thang máy, quá tải không gian… thì ai cũng hiểu khấu hao giá trị sẽ rất lớn và chỉ trong thời gian ngắn.
Tương tự, với những nhà đầu tư chậm đón thị hiếu tiêu dùng và điểm rơi giá căn hộ, nguy cơ “thua đau” – ngâm vốn đã trở thành hiện thực. Đơn cử trường hợp tại dự án VP6 Linh Đàm (dự án hiện đã bàn giao cho người mua). Vào tiền căn hộ dự án này với giá gốc kèm tiền chênh 150 triệu hơn 2 tháng trước, nhiều nhà đầu tư tưởng sẽ bán lại nhanh và “ăn ra” chí ít cũng vài chục triệu. Chẳng ngờ, khách hàng không thiết tha vì những căn này có vị trí không đẹp.
Trong khi đó, tại rổ hàng trung cấp, sau khi dự án FiveStar Kim Giang bắt đầu trở nên bão hòa trong mắt nhà đầu tư, đến lượt dự án EcoGreenCity (Đất Xanh Miền Bắc phân phối) “khuấy đảo” thị trường ở tầm giá 25-26 triệu đồng/m2. “Đúng ra, càng sát ngày ra hợp đồng mua bán, giá trị căn hộ sẽ càng lên. Thế nhưng, khi đã ra hợp đồng mua bán, và cả vào thời điểm bàn giao, lợi nhuận của hoạt động đầu tư ngắn hạn vẫn tiếp tục thấp đi vì giá đã đạt ngưỡng tối đa và bắt đầu đi ngang” – bà Như, lãnh đạo của một sàn giao dịch tại khu vực Yên Hòa – Trần Thái Tông nhận định.
Thực tế, vào giai đoạn dự án chưa công bố chính thức mức giá khởi điểm chính là thời gian vàng để “gặt hái” lợi nhuận của những cá nhân, đơn vị rêu rao về việc sở hữu các suất ngoại giao. Nhưng đồng thời đó cũng là “vùng nguy hiểm” của các nhà đầu tư non trẻ, khi chưa am hiểu bản chất, tính pháp lý của những thỏa thuận góp vốn, đặt cọc giữ suất.
>> Bất động sản Bình Dương
(Theo Thời báo Kinh doanh)
Related article
Comments[ 0 ]
Đăng nhận xét