Thị trường BĐS tháng 7/2015: Giá bán tăng, giao dịch chậm lại

Phía Bắc: Nguồn cung mới chiếm lĩnh thị trường

Tháng 7, giao dịch thị trường hai miền có sự đảo chiều khá ngoạn mục khi khu vực phía Bắc đặc biệt là Hà Nội hoạt động mua bán diễn ra sôi động hơn so với Tp.HCM. Trong tháng vừa qua, nhiều dự án tại Hà Nội đồng loạt mở bán với quy mô rầm rộ. Đơn cử, tổ hợp Goldsilk Complex tiếp tục chào hàng thị trường các tầng mới; chủ đầu tư Geleximco mở bán các căn hộ của tòa B Gemek Tower; dự án Imperia Garden mở bán đợt đầu tiên; Tân Hoàng Minh cũng có nhiều sản phẩm chào bán...

Tuy nhiên, đà giao dịch phân khúc căn hộ trong tháng 7 có phần chậm lại do nguồn cung trên thị trường ngày càng nhiều.

Trong khi các dự án mới có thanh khoản khả quan thì việc nguồn cung mới liên tục đổ vào thị trường khiến các dự án hiện hữu trước đó phải đối mặt với áp lực cạnh tranh gắt gao. Time City Park II, Vinhomes Times City… đều ghi nhận lượng giao dịch sụt giảm so với tháng trước, một số dự án nóng sốt trong tháng 6 như Golden Silk, Eco Green City, Tràng An Complex giao dịch chậm lại hẳn. Theo nhận định từ các sàn phân phối, nguyên nhân chính khiến giao dịch ở các dự án cũ chậm lại là do nguồn cung căn hộ tầm diện tích từ 50 - 70m2 được khách hàng yêu thích hầu như đã cạn sau các đợt mở bán. Nguồn hàng còn lại đa phần là diện tích lớn, giá thành cao nên rất khó cạnh tranh với các căn hộ đến từ nguồn cung mới đúng yêu cầu. Hầu hết khách mua đều có động thái chờ sản phẩm mới với những căn đẹp hơn sẽ ra mắt nên tất yếu “lơ” đi những sản phẩm cũ hiện hữu.

Phía Nam: Căn hộ tầm trung và đất nền thắng thế

Phân khúc BĐS cao cấp tại Tp.HCM hoạt động kém sôi động hẳn trong tháng này, lượng giao dịch tiếp tục đổ về các dự án thuộc khu Đông. Các dự án mới chưa tạo được đột phá trong giao dịch trong khi một số dự án cũ, đã bán hết ở khu vực quận 2, quận 9, Thủ Đức lại sôi động trở lại trên thị trường thứ cấp. Nhu cầu của thị trường đang trở lại với phân khúc căn hộ tầm trung, đây vốn là phân khúc có nguồn cầu thực cao nhưng gần đây lại khá ít dự án được triển khai. Chính sự ổn định nguồn cung giúp một số dự án tầm trung mở bán trước đó tiếp tục nhận được phản hồi tích cực từ thị trường. Cụ thể, các dự án như Linh Tây Tower (Thủ Đức) với giá bán khá mềm, tầm 12,8 triệu đồng/m2; thương hiệu S-Home (quận 9) mức giá dưới 1 tỷ đồng/căn; căn hộ tri thức trẻ The Art với mức giá trên dưới 1 tỷ đều ghi nhận lượng giao dịch ổn định và tốt hơn qua các tháng. Nhìn chung các dự án có mức giá tầm trung, 2 phòng ngủ, diện tích từ 56m2 - 75m2 bán ra khả quan nhất.

Giao dịch đất nền phía Nam cũng sôi động hơn khu vực phía Bắc, nếu các dự án được chào bán ở Hà Nội đa phần là biệt thự cao cấp, nghỉ dưỡng vốn kén khách mua thì các doanh nghiệp phía Nam vẫn tập trung phát triển các dự án đất nền thương mại tầm trung. Nhờ đó, nhiều dự án vẫn ghi nhận mức giao dịch tốt dù thị trường đất nền thời gian qua không nhiều bứt phá. Đơn cử, Tấc Đất Tấc Vàng vừa chào bán thành công dự án đất nền nhà phố thương mại New Central Park ngay trung tâm Thành phố mới Bình Dương. Dự án RichHome 2 của Địa ốc Kim Oanh bán hết 100% sản phẩm trong 1 đợt mở bán, ghi nhận tình trạng cháy hàng hiếm có của đất nền Bình Dương. Công ty Địa ốc Đức Hòa Long An cũng tranh thủ mở bán giai đoạn 2 dự án Đức Hòa Phú Thạnh sau khi bán thành công 240 sản phẩm trong lần mở bán trước đó. Một số dự án đất nền tại Tp.HCM như Jamona City, phố thương mại Magnolia, Tân Hải Minh đều có lượng tiêu thụ tốt trong tháng 7.

Theo các chuyên gia nhận định, giao dịch đất nền sở dĩ duy trì được sức mua ổn định phần nhiều là do chính sách bán hàng linh động của các doanh nghiệp. Thay vì bung hàng ồ ạt tranh thủ thị trường như trước đây, các doanh nghiệp đã có động thái điều chỉnh nguồn cung hợp lý, chậm mà chắc để đảm bảo sức mua thực của thị trường.
Giá bán vẫn tiếp tục tăng

Kết quả khảo sát cho thấy, giá BĐS bắt đầu có dấu hiệu nhích lên sau một loạt thay đổi về mặt chính sách kể từ đầu tháng 7. Mặc dù giới đầu tư cho rằng, mức tăng hiện tại vẫn chưa ảnh hưởng nhiều đến sức mua của thị trường nhưng giá nhà tăng khiến không ít người có nhu cầu thực lo lắng.

Thị trường Hà Nội ghi nhận sự chuyển biến trong giá bán một số dự án thuộc khu vực quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Đống Đa… mức giá trên thị trường sơ cấp tiếp tục tăng thêm 3-5% trong khi giá bán thứ cấp tăng từ 7-10%, tùy dự án. Một số dự án, điển hình như The Capital Garden (Đống Đa), giá tầm 26-30 triệu đồng/m2 đã tăng lên mức 30-32 triệu đồng/m2; FLC Complex Phạm Hùng (Từ Liêm) từ 23 triệu đồng/m2 tăng lên 25-27 triệu đồng/m2; The One Residence (Hoàng Mai) giá bán thứ cấp cũng tăng tầm 2-3 triệu đồng/m2; Goldmark City (Từ Liêm) tăng giá khoảng 3-5%, dù trước đó chủ đầu tư đã có một đợt tăng giá nhẹ. Nhìn chung các dự án thuộc khu vực Thanh Xuân, Cầu Giấy được nhiều khách hàng săn tìm, giá biến động mạnh nhất, các dự án thuộc khu vực ngoại thành, giao dịch chậm hơn nên giá bán cũng ổn định hơn, mức tăng tầm 1-2triệu đồng/m2.

BĐS phía Nam cũng đua nhau tăng giá rầm rộ, các dự án thuộc khu Đông Sài Gòn có biến động về giá rõ rệt nhất như Estella Heights, The Sun Avenue, The Krista, Vista Verde, Gateway Thảo Điền, căn hộ Sarimi thuộc Khu đô thị Sala Thủ Thiêm, Landmark thuộc Vinhomes Central Park đều có mức giá tăng tầm 3-5%.

Tuy nhiên, động thái tăng giá, tạo thị trường của giới kinh doanh BĐS không giúp giao dịch sôi động hơn, ngược lại đã hình thành tâm lý e dè, chờ đợi. Nếu như 6 tháng đầu năm lượng giao dịch rất khả quan khi tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái, thì trong tháng 7, sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, lượng giao dịch chậm lại hẳn. Theo lý giải của nhiều chuyên gia BĐS, sự chậm lại này là điều dễ hiểu vì thị trường đã bắt đầu bước vào chu kỳ trầm lắng thường thấy vào những tháng cuối năm. Ngoài ra, về góc độ tâm lý thị trường, người dân vẫn chưa yên tâm về sự ổn định của chính sách, thậm chí họ lo ngại sẽ mất thêm tiền nếu đầu tư trong giai đoạn này.