Tp.HCM: Thị trường BĐS thận trọng chờ diễn biến

Dòng tiền tiềm năng đổ vào thị trường BĐS

Dòng tiền "chảy" vào thị trường BĐS kể từ cuối năm 2014 cho tới thời điểm này đã có sự tăng dần lên trông thấy, không những vậy, ngày càng có nhiều hơn nguồn tiền mới đổ vào thị trường.

Trước hết phải kể đến dòng tiền đầu tư chuyển sang khu vự BĐS từ kênh đầu tư tiết kiệm để tìm kiếm mức tức lợi lớn hơn. So với mức lãi suất khá thấp của tiền gửi ổn định tuỳ theo kỳ hạn 5 – 7%/năm, thì nhà đàu tư có thể sở hữu một khoản lợi tức cao hơn nếu đầu tư vào sản phẩm BĐS thuộc một phân khúc hợp lý.

Tiếp theo phải kể đến dòng tiền đến từ nhu cầu thực của người dân, dòng tiền này vẫn luôn tồn tại và đang nhích dần lên do không ít người cho rằng thời điểm thích hợp để mua nhà đã đến.

Bên cạnh đó, một dòng tiền khác là tích hợp của hai dòng tiền vừa kể trên đó chính là kiều hối. Gọi kiều hối là một dòng tiền "tích hợp" là bởi chỉ một phần chứ không phải tất cả nguồn tiền này để đổ vào BĐS, không những vậy, kiều hối đổ vào BĐS không chỉ có mục đích đầu tư mà còn gồm cả nhu cầu thực.

Lượng kiều hối đổ về Việt Nam được dự báo tiếp tục sẽ tăng trong năm nay sẽ là một tin vui đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Tp.HCM vốn đóng vai trò là một đầu mối quan trọng của kiều hối và cũng theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Tp.HCM công bố vừa mới đây, chỉ trong vòng nửa đầu năm 2015, lượng kiều hối chuyển về địa bàn Tp.HCM so với cùng kỳ năm ngoái đã tăng 18,2%, đạt khoảng 2,16 tỷ USD và trong năm nay theo dự kiến sẽ đạt 5,3-5,5 tỷ USD (năm ngoái con số này là 5 tỷ USD).

Dự báo này được đưa ra trên cơ sở luôn tăng mạnh của kiều hối vào thời điểm cuối năm, đồng thời lượng kiều hồi chuyển về nước năm trước thường thấp hơn năm sau.

Cũng theo đó, tỷ trọng dành cho BĐS trong cơ cấu nguồn kiều hối chuyển về Tp.HCM nửa đầu năm nay cũng chiếm 21,8%.

Trong khi đó, mức tỷ trọng này năm ngoái đạt 21,2%, điều này cho thấy nguồn tiền kiều hối chảy vào lĩnh vực BĐS chiếm tỷ trọng ngày càng cao. Bởi vậy, con số tuyệt đối cũng như tỷ trọng của nguồn tiền kiều hối chảy vào BĐS được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong 6 tháng cuối năm 2015.

Bên cạnh đó, dòng tiền đổ vào lình vực BĐS còn được dự báo có thể tác động trở lại khiến nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài cũng như lượng kiều hối sẽ tăng.

Không những vậy, càng có thêm lý do để đưa ra nhận định về xu hướng tăng dần của đầu tư trực tiếp nước ngoài và dòng tiền kiều hối khi Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở có hiệu lực từ sau ngày 1/7 vừa qua.



Theo giới chuyên gia, lượng căn hộ giao dịch từ nay đến cuối năm vẫn sẽ duy trì ở mức cao

Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục chờ đợi các văn bản pháp lý hướng dẫn chi tiết cho việc thi hành những Luật trên, bởi vậy, cần có thêm thời gian để điều đó xảy ra.

Song, theo nhận định của giới chuyên gia, lượng căn hộ giao dịch từ nay đến cuối năm vẫn sẽ duy trì ở mức cao.
Bối rối với những con số thống kê

Trên thị trường BĐS, ngoài những con số thống kê chính thức được Bộ Xây dựng công bố về số căn hộ xây mới, tiêu thụ, tồn kho...thì trước giờ vẫn có không ít các đơn vị chuyên tiến hành thống kê cũng như đưa ra các con số tham khảo. Những số liệu được các đơn vị này cập nhật đều đặn theo từng quý đã phần nào đưa đến cái nhìn về xu thế của thị trường hiện nay, giá cả, số căn hộ được mua...

Những con số được công bố bởi các đơn vị này từ trước tới nay không có sự chênh lệch lớn nhưng trong quý II vừa qua, số liệu về căn hộ được bán ra tại Tp.HCM đưa đưa ra bởi 3 đơn vị có tên tuổi lại có sự khác biệt khá rõ rệt.

Sự "loạn" thông tin trên khiến không ít người cảm thấy bối rối bởi không rõ đâu mới là con số chính xác và thể hiện được xu hướng thực của thị trường hiện nay.

Sự không rõ ràng nói trên không chỉ gây hoang mang cho người mua nhà mà còn có tác động một cách gián tiếp đến hoạt động bán hàng của họ vì tâm lý của người mua nhà đã phần nào bị ảnh hưởng bởi những con số thống kê trên.

Trong khi đó, ở các thị trường như BĐS hay chứng khoán, thị trường sẽ "hấp thụ" những thông tin tích cực từ chính sách trước thời điểm chính sách có hiệu lực.

Hàng loạt sản phẩm BĐS trong tháng 6 nói riêng và quý II/2015 nói chung đã được các chủ đầu tư tung ra để đón đầu các chính sách mới (Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực). Bởi vậy, chính điều này cũng có thể là nguyên do dẫn đến việc "làm khó" các đơn vị trong việc thống kê số liệu.

Việc thu thập số căn hộ được tung ra và số lượng dự án trên thực tế là không quá khó nhưng để có thể biết được một cách chính xác số căn hộ đã được bán ra trên thị trường lại là cả một vấn đề.

Dù cho đã có những phương pháp riêng và nỗ lực trong việc tìm hiểu thị trường, như cho nhân viên đến từng dự án, lấy thông tin về số lượng nhà được bán ra, tham gia các buổi mở bán và điều tra từ nhiều nguồn khác nhau, đóng vai người mua nhà để hỏi các doanh nghiệp,…nhưng các đơn vị thống kê vẫn thật sự gặp khó khăn trong việc kiểm chứng chính xác lượng căn hộ thực sự được giao dịch thành công.

Việc công bố bán được 80-90% sản phẩm ngay trong ngày đầu tiên mở bán của không ít chủ đầu tư cũng khó có thể chứng minh được bởi đây cũng có thể chỉ là một trong những chiến lược của họ với mục đích nâng cao vị thế sản phẩm của mình trên thị trường hoặc đơn giản cũng có thể là "làm giá" cho sản phẩm.

Bên cạnh đó, việc tính là "đã bán" đối với các sản phẩm được chủ đầu tư ký gửi ở các sàn môi giới, giao dịch cũng là nguyên nhân làm sai lệch số liệu thực.

Các giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu và 11 dự án mới mở bán trong quý II vừa rồi tại Tp.HCM đã khiến quý này trở thành quý có số lượng nguồn cung căn hộ mới lớn nhất trong 5 năm trở lại đây.

Sự lạc quan của số liệu thống kê đã cho thấy, với số lượng gần 10 ngàn căn hộ được giao dịch thành công, một kỷ lục mới của thị trường đã được xác lập. Nhưng bên cạnh đó, số liệu kém lạc quan nhất lại cho thấy số căn hộ được hấp thụ chỉ đạt khoảng 5000 căn hộ.

Mặc dù vậy, ngay cả với con số kém lạc quan nhất, nếu tính theo quý thì lượng căn hộ tiêu thụ cũng đã tăng lên 17% và theo năm là 96%, và đây cũng là lượng giao dịch cao nhất tính từ quý IV/2010.

Nói khác đi, thị trường BĐS Tp.HCM hiện vẫn đang tiếp tục đà tăng trưởng của mình. Chưa dừng lại ở đó, mục đích chủ yếu của những người mua căn hộ đó là để đầu tư lâu dài hoặc để ở và đã gần như không còn hình thức đầu cơ mua đi bán lại ngay với mục đích kiếm lãi.

Vậy nên, dù theo số liệu thống kê đã cho thấy, thị trường sẽ có thể đón nhận thêm gần 60.000 căn hộ mới thuộc 90 dự án hiện hữu cũng như các dự án hình thành trong tương lai trong thời gian từ nay đến 2017 thì cũng rất khỏ xảy ra khả năng dư cung khiến thị trường "đóng băng" như một vài năm trước.

Các chuyên gia cũng nhận định, hiện việc đầu tư tràn lan của các chủ đầu tư đã không còn như trước, thay vào đó, họ đã biết cách lựa chọn phân khúc nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người mua để xây dựng.