Đất nền giá rẻ tin một đàng, thực tế một nẻo

Ở một số khu vực ngoại thành TP.HCM hiện nay mọc lên hàng loạt bảng rao bán nền đất giá rẻ thậm chí chỉ vài chục triệu đồng/nền và quảng cáo rằng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhằm thu hút đối tượng khách hàng là người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở. Nhưng nếu tìm hiểu kỹ sẽ thấy có nhiều bất ổn mà người mua cần tỉnh táo cân nhắc.


Thông tin một đàng, thực tế một nẻo

Ghi nhận của phóng viên trên một số con đường từ quận 12 hướng về huyện Hóc Môn, hàng chục quảng cáo rao bán nhà đất giấy tờ hợp lệ có giá rẻ. Theo đó, các quảng cáo, rao vặt này rao bán đất nền giá vài chục triệu đồng/nền, cao nhất cũng chỉ khoảng 250 triệu đồng/nền.

Hầu hết các quảng cáo này che giấu bớt hoặc đưa thông tin mập mờ về vị trí, giấy tờ những đất nền mà họ rao bán. Đơn cử, có bảng quảng cáo nền đất 60 m2, gần cầu lớn ngã ba Giồng (Hóc Môn) với giá 49 triệu đồng, nhưng khi chúng tôi gọi vào số máy trên bảng quảng cáo thì người bán cho biết đất nằm trên địa phận tỉnh Long An.

Tương tự, một quảng cáo trên đường Nguyễn Thị Sóc (xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn) rao bán nền đất diện tích 5x17 m có giá 250 triệu đồng, đất có sổ hồng riêng, đất thổ cư 100%. Nhưng khi chúng tôi hỏi cụ thể vị trí lô đất thì một người tên L. hướng dẫn chúng tôi chạy thẳng đường Phan Văn Hớn, tới ngã ba Giồng rồi đi thêm 3 km nữa. Cuối cùng, nền đất này cũng nằm tại địa phận tỉnh Long An. Thấy chúng tôi không đồng ý, chị L. trấn an: "Nói chung là thuộc đất Long An, nhưng giáp Hóc Môn. Cuối năm này Chính phủ quy hoạch khu đó trực thuộc về thành phố (TPHCM) của mình luôn. Không mua bây giờ sang năm thành đất thành phố rồi thì giá sẽ rất cao", chị này nói.

Đem câu chuyện đất nền giá rẻ nói chuyện với ông Bình, người làm môi giới lâu năm ở Hóc Môn, ông cười: “Tôi mua bán đất ở khu vực Hóc Môn này đã mấy chục năm nay, không ngóc ngách nào không biết. Nhưng chuyện Chính phủ sáp nhập thêm phần đất ở Long An vào thành phố thì lần đầu tiên mới nghe".

Tiếp tục lần theo các quảng cáo, chúng tôi đến huyện Bình Chánh. Ở xã Vĩnh Lộc A, chúng tôi được một người môi giới tên H. giới thiệu ngay lô 4x10 m ở khu vực đường cầu Kênh Trung Ương với giá 75 triệu đồng/nền. May là tìm hiểu kỹ, bằng không chúng tôi có thể gặp rắc rối nếu bỏ tiền mua. Bởi trước đó, chúng tôi đã có thông tin từ bộ phận địa chính xã Vĩnh Lộc A rằng khu vực này thuộc quỹ đất nông nghiệp dự trữ.

Thấy chúng tôi còn ngại ngùng, chị H. dẫn trực tiếp chúng tôi đến lô đất 4x12 m, rao giá 100 triệu đồng và khẳng định mình là chính chủ. Tuy nhiên, khi đến tận nơi thì đây là đất vườn phân lô, giấy tờ viết tay, dùng sổ chung. Khi hỏi thăm về giấy tờ, bản vẽ thửa đất, chị này chỉ nói cứ yên tâm, đang hợp thức hóa số nhà huyện. "Sổ đỏ nhà chị ở đây luôn, sau này muốn tách xây nhà, chị cho mượn. Làm nhà xong, xin số nhà huyện trước rồi tách sau, chờ rồi hợp thức hóa từ từ", chị H. nói.

Khi chúng tôi không đồng ý mua, chị H. lại đưa chúng tôi đến lô đất 4x14 m ở gần đó khoảng vài trăm mét. Theo chị này, đất khu vực khuất bên trong, xa đường lớn, nên dễ xây và đã có móng nền đàng hoàng. Nhưng khi chúng tôi đòi xem giấy chủ quyền cũng như giấy phép xây dựng thì chị này có vẻ khó chịu: "Muốn lên thổ cư thì đưa thêm 10 triệu đồng tách sổ. Không muốn tách sổ thì cứ để vậy, nhà ở đây cứ làm đại vậy, cần gì phép tắc!".

Câu được con cá nào thì câu

Theo lời ông Bình, những mẫu quảng cáo cột điện như thế chỉ là để hấp dẫn người mua. Riêng tiền sử dụng đất cũng đã vài chục triệu đồng rồi thì lấy đâu ra cả miếng đất chỉ hơn trăm triệu đồng. Còn chuyện giấy tờ hợp lệ, theo ông Bình là không có thật. Nếu nền đất đã có sổ riêng thì giá 200 triệu đồng chỉ mới bằng khoảng 20-30% giá trị thực của miếng đất. "Có khi cò chơi trò mượn đầu heo nấu cháo, kêu người mua hùn vốn, chờ ngày ra sổ. Nhiều người mua không rành pháp lý dễ bị lừa. Đất nền thổ cư mà hai-ba trăm triệu đồng thì người ta "hốt" hết rồi còn đâu!", ông Bình nói.

Ông Thành Nhân, chủ một đơn vị môi giới nhà đất trên đường Tô Ký (Hóc Môn), cho rằng tìm mua nhà đất bây giờ căng thẳng, đất nhỏ thì không xây được, đất lớn thì tiền tỉ, người ít tiền không thể tiếp cận được. "Ít tiền nên người ta phải chuyển qua mua đất nền phân lô giá rẻ. Nhưng nếu phân từng lô nhỏ mà có sổ riêng cũng phải 500 triệu đồng trở lên. Họ quảng cáo 200-300 triệu đồng cho vui vậy, trúng đâu hay đó!", ông Nhân nói.

Theo ông Nhân, nếu chỉ có khoảng hơn 200 triệu đồng mà tìm đất thổ cư khu vực gần nội thành TP.HCM là hầu như không có, đất sổ riêng lại càng không. Ông Nhân cho rằng đất có diện tích 40-50 m2 với giá 300-400 triệu đồng/nền thì có bán nhưng không xây dựng được vì chưa lên thổ cư.

"Nhiều người cố tìm miếng đất cắm dùi, mua xong để đó, đợi có tiền sẽ xây. Nhưng khi có đủ điều kiện rồi mới biết không xây được vì không đủ diện tích tách thửa. Muốn giá rẻ thì phải xài sổ chung, cứ chờ 10 hoặc 20 năm sau mới hy vọng sẽ được hợp thức hóa", ông Nhân nói.

Với kinh nghiệm của mình, ông Nhân cho rằng có hai trường hợp người mua thường "dính" là tranh chấp với chủ đất vì người môi giới bán nền phân lô chưa sòng phẳng tiền nong. Người ta có thể thu trước 10-20%, đến khi nào ra được sổ thì thu hết số còn lại nhưng không biết bao lâu thì có sổ và vì thế chủ đất không cho lấy đất. Thứ hai là diện tích xây dựng không đủ. Thường thì những người môi giới khẳng định mạnh miệng rằng xây được vì họ thừa biết khách hàng không xây liền sau khi mua đất. "Thì đúng là xây được nhưng xây xong mà cơ quan chức năng kiểm tra giấy phép xây dựng thì rắc rối", ông Nhân nói.

Là người có nhiều kinh nghiệm trong việc mua bán đất nền ở các huyện ngoại thành, ông Bình nói rằng có trường hợp người môi giới tuyên bố đất đã được đóng tiền sử dụng nhưng trên thực tế thì hiếm khi như vậy. Theo đó, nếu người môi giới đưa khách xem bản vẽ, chỉ từng lô cụ thể thì cần yêu cầu xem chủ quyền đúng lô muốn mua. Mỗi sổ tương ứng với một thửa riêng, xin một bộ bản sao rồi về huyện kiểm tra để biết sổ thật hay giả. Nếu người môi giới nói đang chuyển hồ sơ lên thành phố chờ duyệt, khách cần hỏi đã đóng tiền sử dụng đất chưa, nếu có thì phải thấy biên lai đóng thuế.

“Tóm lại, khi đi mua đất phải kiểm tra tất cả các giấy tờ liên quan như quyền sử dụng đất, biên nhận đóng thuế, giấy phép xây dựng, bản vẽ lô đất. Đầy đủ thì mua còn không thì thôi, tránh nhập nhèm có khi mất tiền oan”, ông Bình nói.