HomeLuật Nhà ở mới khó có thể "với tới" chung cư cũ
Thứ Sáu, 7 tháng 8, 2015
Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2014 đã dành riêng 1 chương quy định về việc quản lý nhà chung cư với nhiều điều khoản sát thực hơn. Tuy nhiên, việc giải quyết những vướng mắc trong quản lý chung cư dường như vẫn còn nhiều tồn tại.
Bởi vì, chung cư hiện nay vẫn tồn tại dưới nhiều dạng từ căn hộ cao cấp tới bình dân, thậm chí nhiều căn hộ dạng “ổ chuột, chuồng chim” mà không có ai quản lý.
Theo thông tin từ chị Huệ, sống tại chung cư Quang Trung, TP. Vinh, không biết vấn đề thu phí quản lý ở các chung cư mới hiện ra sao nhưng tòa nhà chị đang ở chỉ mất tiền phí vệ sinh vài chục nghìn mỗi quý. Điều đó đã diễn ra vài chục năm qua.
Bác Tâm, người đã “thường trú” tại chung cư này hơn 40 năm cho biết, bác đã được phân căn hộ ở đây khi làm công nhân của Nhà máy Cọc sợi Vinh. Được biết nhà máy phân nhà cho các cán bộ công nhân viên nên mọi người dọn về đây sống. Mấy tháng sau, mới đi khai báo với công đoàn nhà máy rồi lập danh sách nhà nào ở tầng nào, căn nào.
Thực tế cho thầy, trường hợp các tòa nhà chung cư như trên không phải hiếm và Nhà nước đã hợp thức hóa bằng cách “bán nhà theo Nghị định 61”. Nhưng vấn đề quản lý thì vẫn không có gì thay đổi. Hiện nay, toàn quốc có khoảng 1.700 chung cư cũ. Trong đó, những toàn nhà báo động cấp độ C, D lên tới cả trăm. Vậy đối với dạng chung cư này, Luật mới sẽ áp dụng như thế nào?
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư chung cư phải tiến hành thu phí bảo trì 2%, số phí này sẽ được giữ trong tài khoản bị phong tỏa cho tới khi ban quản trị chung cư được thành lập thì sẽ giao lại. Cụ thể, ban quản trị này hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty cổ phần hoặc ban chủ nhiệm hợp tác xã. Trong đó, các khoản chi và thù lao phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Tuy nhiên, nhiều người lo ngại rằng quy định tại Luật mới vẫn rất khó áp dụng cho những hình thức quản lý chung cư hiện đang tồn tại.
Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Nguyễn Văn Đực cho biết, tồn tại 4 loại mâu thuẫn trong việc quản lý chung cư hiện tại, đó là mâu thuẫn giữa ban quản trị và chủ đầu tư; mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư về phần sở hữu riêng và chung; mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị; mâu thuẫn giữa những thành viên ban quản trị với nhau.
Trên thực tế, số tiền 2% phí bảo trì chung cư chủ yếu do các chủ đầu tư thu, việc chi phí như thế nào gần như cư dân không được tham gia, không được biết. Trong khi Luật chưa có hướng dẫn cụ thể, tài chính không minh bạch khiến nhiều loại mâu thuẫn có thẻ nảy sinh. Theo kết quả kiểm tra ở 30 chung cư được Sở Xây dựng Tp.HCM triển khai mới đây, có 8/30 chung cư xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu riêng, chung; 19/30 chung cư vi phạm xây dựng; 15/26 chung cư có chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì 2% cho ban quản trị; 10/30 chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; đặc biệt là 30/30 chung cư đều vi phạm an toàn về lưới điện.
Trong hội thảo về quản lý chung cư tại Tp.HCM do Sở Xây dựng tổ chức mới đây, Cục phó Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi thừa nhận, Luật mới sẽ dễ cho những chung cư xây sau, còn với các tồn tại hiện tại trong vấn đề quản lý chung cư phải giải quyết dần dần. Tới đây, Sở sẽ tiến hành tập huấn về quản lý chung cư cho ban quản trị các tòa nhà để giảm thiểu tình trạng khiếu kiện vượt cấp và tìm ra phương án điều hành tốt nhất. Nhưng quản lý chung cư vẫn là một vấn đề nan giải, chưa thể giải quyết ngay.
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới và các vùng lãnh thổ đã có luật riêng về việc quản lý chung cư như Ireland, Hồng Kông, Australia... Trong đó, hiệp hội các chủ sở hữu luôn đóng vai trò then chốt trong những sắc lệnh hay đạo luật được ban hành. Đơn cử, Ireland quy định các tòa nhà phải có quỹ để chi trả cho việc tân trang, cải tạo, dịch vụ tư vấn và bảo trì không định kỳ... Số tiền chi tiêu đều minh bạch, công khai. Thậm chí, ở Hồng Kông, Luật quy định rằng, định kỳ 3 tháng (hoặc ít hơn sẽ do ban quản lý tòa nhà quyết định), thủ quỹ cần phải có báo cáo tóm tắt thu chi, được công bố công khai ở vị trí nổi bật của tòa nhà trong thời gian 7 ngày của tháng tiếp theo. Để làm được điều này với Việt Nam có lẽ còn là... giấc mơ rất xa!
>> Vì sao BĐS phía Nam TPHCM không phát triển?
Bởi vì, chung cư hiện nay vẫn tồn tại dưới nhiều dạng từ căn hộ cao cấp tới bình dân, thậm chí nhiều căn hộ dạng “ổ chuột, chuồng chim” mà không có ai quản lý.
Theo thông tin từ chị Huệ, sống tại chung cư Quang Trung, TP. Vinh, không biết vấn đề thu phí quản lý ở các chung cư mới hiện ra sao nhưng tòa nhà chị đang ở chỉ mất tiền phí vệ sinh vài chục nghìn mỗi quý. Điều đó đã diễn ra vài chục năm qua.
Bác Tâm, người đã “thường trú” tại chung cư này hơn 40 năm cho biết, bác đã được phân căn hộ ở đây khi làm công nhân của Nhà máy Cọc sợi Vinh. Được biết nhà máy phân nhà cho các cán bộ công nhân viên nên mọi người dọn về đây sống. Mấy tháng sau, mới đi khai báo với công đoàn nhà máy rồi lập danh sách nhà nào ở tầng nào, căn nào.
Thực tế cho thầy, trường hợp các tòa nhà chung cư như trên không phải hiếm và Nhà nước đã hợp thức hóa bằng cách “bán nhà theo Nghị định 61”. Nhưng vấn đề quản lý thì vẫn không có gì thay đổi. Hiện nay, toàn quốc có khoảng 1.700 chung cư cũ. Trong đó, những toàn nhà báo động cấp độ C, D lên tới cả trăm. Vậy đối với dạng chung cư này, Luật mới sẽ áp dụng như thế nào?
Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư chung cư phải tiến hành thu phí bảo trì 2%, số phí này sẽ được giữ trong tài khoản bị phong tỏa cho tới khi ban quản trị chung cư được thành lập thì sẽ giao lại. Cụ thể, ban quản trị này hoạt động theo mô hình HĐQT của công ty cổ phần hoặc ban chủ nhiệm hợp tác xã. Trong đó, các khoản chi và thù lao phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua. Tuy nhiên, nhiều người lo ngại rằng quy định tại Luật mới vẫn rất khó áp dụng cho những hình thức quản lý chung cư hiện đang tồn tại.
Hiện nay, cư dân ở chung cư cũ gần như sống miễn phí. Ảnh: Hoài Nam
Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Nguyễn Văn Đực cho biết, tồn tại 4 loại mâu thuẫn trong việc quản lý chung cư hiện tại, đó là mâu thuẫn giữa ban quản trị và chủ đầu tư; mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư về phần sở hữu riêng và chung; mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị; mâu thuẫn giữa những thành viên ban quản trị với nhau.
Trên thực tế, số tiền 2% phí bảo trì chung cư chủ yếu do các chủ đầu tư thu, việc chi phí như thế nào gần như cư dân không được tham gia, không được biết. Trong khi Luật chưa có hướng dẫn cụ thể, tài chính không minh bạch khiến nhiều loại mâu thuẫn có thẻ nảy sinh. Theo kết quả kiểm tra ở 30 chung cư được Sở Xây dựng Tp.HCM triển khai mới đây, có 8/30 chung cư xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu riêng, chung; 19/30 chung cư vi phạm xây dựng; 15/26 chung cư có chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì 2% cho ban quản trị; 10/30 chung cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà; đặc biệt là 30/30 chung cư đều vi phạm an toàn về lưới điện.
Trong hội thảo về quản lý chung cư tại Tp.HCM do Sở Xây dựng tổ chức mới đây, Cục phó Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi thừa nhận, Luật mới sẽ dễ cho những chung cư xây sau, còn với các tồn tại hiện tại trong vấn đề quản lý chung cư phải giải quyết dần dần. Tới đây, Sở sẽ tiến hành tập huấn về quản lý chung cư cho ban quản trị các tòa nhà để giảm thiểu tình trạng khiếu kiện vượt cấp và tìm ra phương án điều hành tốt nhất. Nhưng quản lý chung cư vẫn là một vấn đề nan giải, chưa thể giải quyết ngay.
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới và các vùng lãnh thổ đã có luật riêng về việc quản lý chung cư như Ireland, Hồng Kông, Australia... Trong đó, hiệp hội các chủ sở hữu luôn đóng vai trò then chốt trong những sắc lệnh hay đạo luật được ban hành. Đơn cử, Ireland quy định các tòa nhà phải có quỹ để chi trả cho việc tân trang, cải tạo, dịch vụ tư vấn và bảo trì không định kỳ... Số tiền chi tiêu đều minh bạch, công khai. Thậm chí, ở Hồng Kông, Luật quy định rằng, định kỳ 3 tháng (hoặc ít hơn sẽ do ban quản lý tòa nhà quyết định), thủ quỹ cần phải có báo cáo tóm tắt thu chi, được công bố công khai ở vị trí nổi bật của tòa nhà trong thời gian 7 ngày của tháng tiếp theo. Để làm được điều này với Việt Nam có lẽ còn là... giấc mơ rất xa!
Theo Đầu tư chứng khoán
Related article
Comments[ 0 ]
Đăng nhận xét