Phát triển nhà ở xã hội: Cung - cầu khó gặp được nhau

>>Tp.HCM đã bán được một nửa số căn hộ chuyển thành NƠXH


Nguyên nhân là rất nhiều người dân có nhu cầu thực lại khó tiếp cận với gói vay tín dụng, nhiều chủ đầu tư vẫn tỏ ra e ngại khi đầu tư vào phân khúc này, dẫn đến nguồn cung NOXH còn hạn chế so với nhu cầu của người dân.

Thực tế cho thấy, bên cạnh những người có may mắn được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, vẫn còn một bộ phận không nhỏ người dân chưa thể mua được NOXH vì còn vướng mắc về thủ tục vay (vấn đề chứng minh thu nhập, khả năng trả nợ…) từ ngân hàng.

Trước thực trạng trên, một số chuyên gia kinh tế nhận định, khó khăn lớn nhất vẫn xoay quanh việc khách hàng không chứng minh được thu nhập, hoặc không có phương án trả nợ ngân hàng tối ưu.

Khi cho vay gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, các ngân hàng cũng phải tính đến rủi ro chính là ở cách thức tính thu nhập của đối tượng vay (thu nhập trung bình hơn 9 triệu đồng thì không thuộc đối tượng được vay nhưng thu nhập dưới 9 triệu đồng thì người vay sẽ khó có khả năng trả nợ ngân hàng để mua nhà).

Điều này có nghĩa là, người có mức thu nhập không chịu thuế (từ 9 triệu đồng trở xuống sau khi giảm trừ gia cảnh), nhưng với các ngân hàng thương mại thì 9 triệu đồng này không đủ điều kiện để cho vay.

Mặt khác, theo quy định, người thu nhập thấp muốn mua nhà sẽ phải nộp trước 20% giá trị căn nhà, được vay 80% nhưng phải thế chấp 100% giá trị căn nhà. Khách hàng đã bảo đảm trả vốn vay ngân hàng bằng chính căn nhà đó nhưng phía ngân hàng vẫn không chấp thuận và buộc họ vẫn phải chứng minh thu nhập nằm trong khung đủ khả năng trả nợ.

Điều này chính là làm khó đối tượng mua nhà. Do vậy, một số ý kiến cho rằng, Ngân hàng Nhà nước cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại không yêu cầu người thu nhập thấp chứng minh thu nhập khi vay mua nhà.

Về phía chủ đầu tư, các doanh nghiệp khi đầu tư vào các dự án NOXH cũng nhận được ưu đãi về tiền sử dụng đất, thủ tục lập, phê duyệt dự án được tiến hành nhanh chóng…

Nhưng vì nhiều vấn như lợi nhuận thấp, giá thành, giá bán được kiểm soát nghiêm ngặt, đặc biệt là lợi nhuận thu về... đã khiến họ cũng chưa thực sự mặn mà đầu tư vào các dự án NOXH

Trong khi đó, những dự án nhà ở thương mại vẫn khiến các chủ đầu tư thấy "thoải mái hơn" dù phải trả thêm tiền sử dụng đất bởi họ sẽ không bị khống chế về giá thành sản phẩm, doanh nghiệp có vị trí đầu tư cạnh tranh và lợi nhuận thu vền sẽ nhiều hơn.

Chính vì những nguyên nhân này mà trong thời gian qua, các dự án nhà ở thương mại được đầu tư song song với NOXH, nhưng có phần nhỉnh hơn về số lượng căn hộ cung cấp tới khách hàng.

Còn với số lượng dự án khiêm tốn, nguồn cung phân khúc NOXH vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu quá lớn của người dân thu nhập thấp ở các đô thị lớn như Hà Nội, Tp.HCM…

Thực tế cho thấy, nếu các chủ đầu tư chỉ chăm chăm quan tâm đến vấn đề lợi nhuận thu về khi đầu tư xây dựng NOXH thì cung - cầu sẽ khó gặp được nhau. Vì vậy, đại diện một số doanh nghiệp cho rằng, Nhà nước cần có những quy định thông thoáng hơn, cho phép các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thiết lập các kênh huy động vốn mới để đầu tư vào lĩnh vực này, chứ không thể chỉ phụ thuộc vào mỗi ngân hàng hoặc gói tín dụng của Chính phủ.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 cũng nên cho phép các doanh nghiệp đa dạng hóa các loại hình sản phẩm NOXH như bán, cho thuê, thuê mua và hình thức cho vay mua nhà phù hợp hơn với điều kiện của từng loại khách hàng, bởi không phải ai cũng có đủ điều kiện để tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hay một số gói tín dụng khác được đề xuất.

Bên cạnh đó, cũng không nên quá lo ngại việc phát triển ồ ạt phân khúc nhà ở này vì nhu cầu NOXH là nhu cầu thực nên lượng giao dịch sẽ tăng khi nguồn cung được đảm bảo.

Theo Nghị quyết 02/NQ-CP do Chính phủ ban hành, chỉ còn gần 1 năm nữa (ngày 1/6/2016), gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ hết thời hạn giải ngân. Tuy nhiên, có một thông tin rất đáng mừng từ đại diện Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) là theo quy định của Luật Nhà ở mới, các chính sách NOXH sẽ vẫn tiếp tục thực hiện và được triển khai bởi Ngân hàng Chính sách xã hội.

Phía Ngân hàng Nhà nước cũng có quy định, các ngân hàng thương mại tham gia gói hỗ trợ phải dành ra một tỷ lệ tín dụng phù hợp để cho vay đối với NOXH, chứ không phải sẽ dừng ngay gói 30.000 tỷ đồng…

Do vậy, người thu nhập thấp có nhu cầu thực về nhà ở sẽ vẫn có cơ hội tiếp cận gói tín dụng, các doanh nghiệp vẫn có thời gian cân nhắc về vay vốn đầu tư xây dựng NOXH, nếu như mọi việc diễn tiến thuận lợi thì sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu khi nguồn cung đảm bảo, giao dịch ổn định...