Vì sao BĐS phía Nam TPHCM không phát triển?

Hiện tại những vị trí có thể phát triển được bất động sản, ngoài quận 7 với khu đô thị Phú Mỹ Hưng ra thì những khu vực khác thuộc khu Nam vẫn đang vắng bóng các nhà đầu tư. Chẳng hạn, tại quận 7 kể từ khi triển khai xây dựng công trình Phú Mỹ Hưng, sự tăng trưởng về mọi mặt ở nơi đây được xem là những bước thay đổi tích cực cho thị trường BĐS Tp.HCM. Đại lộ Nguyễn Văn Linh và đại lộ Võ Văn Kiệt đã giúp kết nối một cách thuận lợi với trung tâm thành phố, kéo theo sự phát triển không ngừng của dự án BĐS theo hai trục đường này.

Những dự án đang có tiến độ đầu tư tốt, khách hàng mua nhiều tại huyện Bình Chánh do nằm giáp ranh với quận 7, như Khu đô thị Hạnh Phúc của Tổng Công ty Xây dựng số 1, Dự án Terra Rosa của công ty Khang Nam, Dự án Skyway Residence của Lĩnh Phong…

Tuy nhiên, nếu đi xa một chút ra khỏi quận 7, tiến về hướng cảng Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) thì tình hình phát triển các dự án BĐS lại trái ngược hoàn toàn. Dọc theo tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ, bắt đầu từ điểm giao với đại lộ Nguyễn Văn Linh, doanh nghiệp BĐS đầu tư dự án quy mô ở đây chỉ đếm trên đầu ngón tay. Tiến xa hơn trong bán kính khoảng 3km, đất dọc hai bên đường vẫn còn khá hoang hóa, đa số là đất rẫy của người dân đang sinh sống thưa thớt tại đây.

Theo quan sát, vị trí này hiện có trên 10 dự án chung cư cao tầng đã được xây dựng xong phần móng rồi “án binh bất động”. Có một số dự án đã xây dựng đến 60-70% khối lượng đang bị trở thành những khối bê tông khổng lồ đen sì.

“Đây là hướng phát triển chính trong quy hoạch đô thị của Tp.HCM trong 10 năm tới, nhưng vùng đất này vẫn chưa “bật dậy” và chưa được nhiều nhà đầu tư chú ý. Vấn đề quan trọng là thành phố vẫn chưa tập trung đầu tư đồng bộ hạ tầng giao thông để kết nối với khu vực trung tâm, do vậy khó thu hút được dân cư đến sinh sống. Doanh nghiệp BĐS vẫn chưa coi đây là địa điểm để phát triển dự án BĐS”, một nhà đầu tư cho biết.

Các chuyên gia quy hoạch thì cho rằng nhìn tổng thể trên bản đồ quy hoạch phát triển đô thị của thành phố từ nay đến năm 2020, chúng ta dễ nhận thấy một độ “vênh” rất lớn. Điều này có nghĩa là, một số khu vực đang được “ưu tiên” nhiều nguồn lực để phát triển đô thị, trong khi khu vực khác vẫn mãi là một “ốc đảo”. Điều này vô hình chung thành phố đang tạo ra quá trình phát triển theo hướng tạo ra những khu đô thị nén (tăng mật độ đô thị hóa).

Chẳng hạn, theo thông tin từ Trung tâm Thông tin Quy hoạch Tp.HCM, thành phố sẽ dành quỹ đất trên 10.000 ha tại phía Tây Bắc (Củ Chi, Hóc Môn, quận 12…) để phát triển nhiều khu dân cư, khu đô thị và trung tâm thương mại hiện đại từ nay đến năm 2020. Trong đó, thành phố cũng đang tính toán việc tăng hệ số sử dụng đất những khu vực cách nhà ga metro đi qua khoảng 400m để đầu tư những du dân cư.

Song song đó, một phương án mà Sở Xây dựng Tp.HCM cũng đang tính đến và sẽ đề nghị với UBND thành phố là dành diện tích đất từ 200-300ha đã được giải phóng mặt bằng gần các nhà ga dọc tuyến metro để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.

Còn theo ông Võ Minh Hoàng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Tiến Phát, các khu vực thuộc phía Nam đã được Tp.HCM chú trọng phát triển từ khá lâu, tuy nhiên vấn đề hạ tầng chưa được đầu tư đồng bộ, thiếu tiện ích công cộng phục vụ dân cư… do vậy mà thị trường BĐS ở đây không phát triển được. Nếu so sánh với khu Đông thành phố hiện nay, hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư phát triển khá tốt, từ cầu, đường và tuyến đường sắt trên cao số 1, đến những khu trung tâm thương mại quy mô hiện đại, bệnh viện, trường học đủ khả năng đáp ứng cho một số lượng dân cư lớn…

“Đó là lý do giải thích vì sao khu Nam thành phố đang thiếu đi tính hấp dẫn của nhà đầu tư và người mua nhà. Nhìn về giai đoạn 5-10 năm tới, khu vực phát triển thị trường BĐS “nóng” phải kể đến những vị trí gần trung tâm thành phố như quận 2, quận 4 vì hạ tầng và hệ thống tiện ích khá đầy đủ nhưng giá nhà ở mức chấp nhận với nhu cầu người mua nhà”, ông Hoàng nói.

Trong khi đó, một số ý kiến khác cũng khẳng định rằng nhiều dự án BĐS từ lớn đến nhỏ tại khu Nam thành phố chỉ khởi động một cách cầm chừng, thi công từ từ hoặc có dự án bị bỏ dang dở do các chủ đầu tư tiếp tục “ngóng” hạ tầng. Trong quá trình đầu tư dự án, nhiều chủ đầu tư cam kết sẽ phát triển tốt hạ tầng nội khu, nhưng lại không có khả năng kết nối với các khu vực khác nên đầu ra sản phẩm không giải quyết được.

Theo lý giải của các nghiên cứu khoa học, khu vực này còn dễ bị ảnh hưởng bởi mực nước biển dâng do nơi đây có địa tầng yếu và độ ẩm cao khiến cho việc xây dựng rất khó khăn. Hiện tượng lún sụt mặt đất cũng hay xảy ra tại khu vực này và quan trọng hơn hết, đây lại là hướng thoát nước chính của cả hành phố.